Nach langer Zeit gibt es wieder „Aquaristisch-Mietrechtliches“ zu berichten. Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 4.7. 2012, Az. VIII ZR 138/11) traf allerdings eine Entscheidung, die Aquarianer, auch wenn der Betrieb von Süß- und Meerwasserbecken in der Mietwohnung – jedenfalls im „üblichen Maß“ – nicht untersagbar ist, nicht gerade erfreuen wird.
Was war geschehen? Ein Mieter, der in seiner Wohnung zwei Aquarien und ein Terrarium unterhielt, beklagte Schimmelbefall und minderte die Miete. Nachdem der einbehaltene Betrag die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht hatte, machte der Vermieter von der Möglichkeit des § 543 Absatz 2 Satz 1 Nr. 3 BGB Gebrauch und kündigte den Mietvertrag fristlos.
Das Amtsgericht hatte ein Sachverständigengutachten eingeholt und anschließend die Mietminderung als ungerechtfertigt eingestuft. Das führte dazu, dass der Mieter nicht nur zur Zahlung der vollen Miete verurteilt wurde, sondern auch die Wohnung zu räumen hatte. Nachdem das Landgericht im Berufungsverfahren den Räumungsanspruch noch für unbegründet hielt, entschied der Bundesgerichtshof, dass auch dem Räumungsbegehren des Vermieters stattzugeben sei.
Nach Auffassung des Berufungsgerichts hätte der Mieter zwar zahlen müssen, doch hätte man ihm die letztendlich ungerechtfertigte Mietminderung nicht als Verzug auslegen können. Dies sah der Bundesgerichtshof anders.
Hier muss man allerdings wissen, dass der Mieter mit der Nichtzahlung nicht automatisch in Verzug gerät: Verzug, der allein das Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung begründet, liegt nämlich nur dann vor, wenn der Mieter die Nichtzahlung auch im Sinn eines schuldhaften Handelns zu vertreten hat. Während das Landgericht noch davon ausging, eine substanziiert vorgetragene, wenn auch im Ergebnis ungerechtfertigte Mietminderung könne keinen Verzug begründen (und der Vermieter dürfe eine Mietminderung nicht als Druckmittel ausnutzen, um sie dem Mieter faktisch unmöglich zu machen), kam der BGH zu einem anderen Ergebnis: Es reiche in der Regel aus, wenn sich die Mietminderung im Verlauf des Rechtsstreits als unberechtigt herausstellt; das impliziere das Verschulden und damit den Verzug des Mieters.
Im konkreten Fall hätte sich, so der BGH, dem Mieter der Verdacht aufdrängen müssen, dass seine Aquarien und das Terrarium die Luftfeuchtigkeit derart erhöhten, dass die Schimmelbildung gefördert wurde (zudem war auch noch die Lüftung mangelhaft). Damit sei die ungerechtfertigte Mietminderung als schuldhaft einzustufen – mit dem Ergebnis, dass Verzug vorliege und die fristlose Kündigung gerechtfertigt sei.
Nur in Ausnahmefällen sei davon auszugehen, dass zwar die Mietminderung unbegründet sei, der Mieter dies aber nicht erkennen müsse (allein durch das „Nicht-Erkennen-Müssen“ fällt der Verzug weg).
Nicht nur Aquarianern und Terrarianern ist daher, wenn es zu Problemen der geschilderten Art kommt, zu raten, die Mietminderung zwar zu erklären, aber nur einen ganz geringen Rückstand (niemals mehr als eine Monatsmiete) auflaufen zu lassen! Noch sicherer – und aus Anwaltsicht viel ratsamer – ist es, alle Mieten voll zu zahlen, vor der Zahlung jeweils einen Vorbehalt zu erklären und das zu viel Gezahlte dann zurückzufordern (auf diese Möglichkeit weist der BGH in seinem Urteil auch ausdrücklich hin).
Autor: Dietrich Rössel
